La surface habitable est définie par l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque pièce à laquelle on retire les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, et embrasures de portes et de fenêtres. Dans ce calcul, ne sont également pas pris en compte :
- les combles non aménagés,
- les caves,
- les sous-sols,
- les remises,
- les garages,
- les terrasses, loggias et balcons,
- les séchoirs extérieurs,
- les vérandas et volumes vitrés,
- les locaux communs et autres dépendances des logements ni
- les parties des locaux n’atteignant pas une hauteur minimale de 1,80 mètre.
La surface habitable est demandée lors de la location d’un bien immobilier comme l’oblige la loi Boutin. Même si la véranda n’est pas comptabilisée dans le calcul de la surface habitable, elle doit toutefois être signalée dans le bail dans le paragraphe dédié aux locaux communs.
Comparaison avec la surface privative
La surface habitable est bien différente de la surface privative. La surface privative est définie par la loi Carrez qui s’applique dans le cadre de la vente d’un bien immobilier. Elle couvre l’ensemble des surfaces construites et couvertes du logement avec une hauteur de sous plafond supérieure à 1,80 mètre. Dans le calcul de la superficie loi Carrez, les vérandas, sous-sols, greniers et combles (même non aménagés) sont comptabilisés car il s’agit bien d’espaces clos et couverts de plus de 1,80 mètre sous plafond. Seuls les lots ou fractions de lot de moins de 8 m2 qui ne font pas partie de l’unité d’habitation ne sont pas additionnés.
Distinction avec la surface de plancher
La surface privative et la surface habitable ne doivent pas être confondues avec la surface de plancher. La surface de plancher permet de définir le type d’autorisation d’urbanisme à requérir (un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux) lors d’un projet de travaux ou d’une construction neuve.
D’après l’article R111-22 du code de l’urbanisme, la surface de plancher d’une construction est la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre. Elle est calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. L’épaisseur des murs extérieurs et l’espace utilisé par l’isolation ne sont pas pris en compte.
