Quels types d’extensions apportent le plus de valeur ?

Toutes les extensions n’ont pas le même impact sur le marché immobilier. Certaines améliorent davantage l’usage du logement et donc sa valeur perçue.

Les extensions les plus valorisantes 

  • Surélévation : idéale en ville, elle permet de gagner des m² sans empiéter sur le terrain.

  • Véranda isolée ou extension maçonnée : ajoutent une véritable surface habitable utilisable toute l’année.

  • Pièce à vivre supplémentaire : comme une salle de bains, une chambre ou une pièce de vie ouverte sur le jardin.

  • Dépendance ou studio indépendant : utile pour la location ou pour un espace de télétravail.

Une extension de maison bien pensée peut majorer le prix de vente jusqu’à +15 % dans certaines zones.

 

Voir les autorisations nécessaires pour construire une extension

Comment est calculée la plus-value en cas de revente ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier, déduction faite de certains frais et travaux.

 

Formule de base 

Plus-value brute = Prix de vente – Prix d’acquisition

Sont pris en compte dans le prix d’acquisition :

  • Le prix d’achat initial (acte notarié)

  • Les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, honoraires du notaire)

  • Les travaux de construction ou de rénovation (à condition qu’ils soient justifiés et réalisés par des professionnels)

 

Attention 

  • Si les travaux d’extension ont été réalisés vous-même, ils ne sont pas pris en compte dans le calcul, sauf exceptions.

  • Un abattement pour durée de détention s’applique : au-delà de 22 ans, l’impôt sur le revenu est exonéré, et au-delà de 30 ans, la plus-value est totalement exonérée.

Voir le prix d'une extension au m2

Quels critères influencent le gain de valeur ?

Les principaux facteurs 

  • Surface créée : plus la surface habitable augmente, plus le gain potentiel est élevé.

  • Nature de l’usage : une pièce à vivre ou une chambre a plus de valeur qu’un simple cellier.

  • Isolation thermique et performance énergétique : des travaux de rénovation énergétique ou l’ajout d’une installation de chauffage efficace renforcent la valorisation.

  • Qualité des matériaux et finitions (menuiseries, revêtements, etc.)

  • Respect des règles d’urbanisme (permis de construire en règle)

Une extension bien intégrée dans l’existant, réalisée par un maître d’œuvre, apporte plus de valeur qu’un ajout déconnecté de l’habitation.

Extension salon

Extension salon

Extension chambre

Extension chambre

Extension cuisine

Extension cuisine

Questions fréquentes sur la plus-value et les extensions

Quels travaux sont pris en compte pour le calcul de la plus-value ?

Seuls les travaux réalisés par des professionnels et justifiés par des factures sont retenus : extension, isolation, rénovation énergétique, etc. Les simples aménagements (peinture, déco) ne sont pas déductibles.

L’ajout d’une extension ajoutera-t-il de la valeur ?

Oui, en général. Surtout si l’extension ajoute des m² habitables ou un usage stratégique (chambre, bureau, salle d’eau). Mais cela dépend aussi de la qualité des travaux et du marché local.

Qu'est-ce qui apporte une plus-value à une maison ?

Les éléments les plus valorisants sont : une bonne isolation, des équipements modernes, une pièce supplémentaire, ou encore l’ajout d’un espace de vie lumineux (type véranda ou extension plein sud).

Est-ce que les travaux réalisés soi-même sont pris en compte pour les plus-values ?

Non, sauf si vous êtes en mesure de fournir des factures de matériaux, des devis détaillés et des preuves que le chantier respecte les normes. Dans la majorité des cas, ils ne sont pas retenus fiscalement.